Ny avhendingslov

Har den nye bruktboligen din feil eller mangler?

Avhendingsloven er 01.01.2022 endret slik at bolighandelen skal bli tryggere og antall konflikter skal gå ned.
Det gjøres en endring i ansvaret- og risikoen for feil og skjulte mangler ved forbrukerkjøp av brukt bolig. Gjelder saken din ny bolig, gjelder ikke disse reglene.
Reglene er endret på flere sentrale punkter, og kjøper og selger må fra nå av sette seg inn i de nye reglene fordi begge parter er pålagt et større ansvar i salgsprosessen.
Advocator vil forklare de viktigste endringene i loven.

Lovens utgangspunkt.
Avhendingsloven tar utgangspunkt i avtalen – boligen som selges, skal ha den tilstanden som er beskrevet i avtalen.
Avtalen er kjøpekontrakten mellom partene. Ved boligsalg er imidlertid tre tilleggsdokumenter av svært sentral betydning:
• Tilstandsrapport fra takstmann.
• Eiendomsmeglerens prospekt
• Selgerens egenerklæring
Er en feil eller mangel beskrevet i disse dokumentene, er eiendommen kjøpt med disse manglene, og boligen er i avtalt tilstand.
I tillegg til avtalen og de nevnte dokumentene, skal eiendommen og en mulig mangel vurderes ut fra «type, alder, og synlige tilstand». Dette betyr at det er ulike forventninger til en svært kostbar nyere bolig i forhold til et hundre år gammelt oppussingsobjekt. Denne vurderingen må gjøres for hver enkelt bolig.

Kan selger fraskrive seg ansvaret for boligens tilstand?
Selger i forbrukerkjøp kan ikke lenger selge eiendommen «som den er».
Før 2022 var stort sett alle eiendommer solgt «som den er» eller «as is». Denne regelen gjorde at kjøper og selger svært ofte var uenige om selger var ansvarlig for en mangel. Kjøper hadde en relativt stor risiko for skjulte feil eller mangler. De fleste kjenner til at selger var ansvarlig for «vesentlige mangler», dvs at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. (Den tidligere lovs § 3-9.)
Det nye utgangspunktet er at det ikke lenger er adgang til å selge en eiendom «som den er». Partene må forholde seg til kjøpekontrakten, og de andre bestemmelsene i loven. Det er den viktigste endringen i den nye loven.
Risikoen som tidligere lå på kjøper, er nå i større grad flyttet tilbake til selger. Selgerne må nå i sterkere grad enn tidligere få frem all informasjon om boligen slik at kjøper kan være tryggere på at boligens tilstand er i samsvar med kontrakten.
Informasjonen fra selger må tas inn i selgers egenerklæring, eller eiendomsmegler må få informasjonen slik at den kan skrives inn i prospektet. Kanskje viktigst av alt er at selger må gi takstmannen denne informasjonen slik at den kan tas inn i tilstandsrapporten og gis en bygningsfaglig vurdering. Takstmann på sin side må sørge for å få selgers egenerklæring – før han skriver sin tilstandsrapport.
Selger kan på denne måten sikre seg mot dyre prosesser om eiendommens tilstand i ettertid. Dette kan beskrives som at selger tar et spesifisert forbehold om boligens tilstand.
Det er fremdeles åpninger for uenigheter mellom partene, for eksempel der det er gitt en vag opplysning om en mangel eller en mulig mangel, og der det viser seg at forholdet var langt mer alvorlig enn opplyst.
Den endrede loven krever at opplysningen må være spesifisert nok til å kunne virke inn på kjøpers vurdering av eiendommen.

Nye krav til tilstandsrapportene.
Det er nå også innført en ny forskrift om tilstandsrapporter ved salg av bolig.
Forskriften innfører minstekrav til tilstandsrapporter, og den regulerer hva som skal undersøkes, og til dels hvordan undersøkelsene skal gjøres.
Dersom du som kjøper finner en mangel, må det undersøkes om rapporten følger kravene i forskriften. Det er laget en rekke krav til takstmannen og takstmannen må også gi et kostnadsestimat for de manglene han finner.
Når det følger en «godkjent» tilstandsrapport ved salget, skal kjøper etter loven regnes for å være kjent med innholdet i denne. De manglene som er beskrevet kan ikke gjøres gjeldene mot selger.
Tilstandsrapporten var svært sentral også før lovendringen, men denne konsekvensen er nå gjort tydeligere i lovteksten i avhendingslovens § 3-10.

Er alle problemer med kjøp av brukt bolig løst med den nye loven?
Nei. Lovendringen gjør ikke kjøper rettsløs.
Selger er nå pålagt mye av risikoen for skulte mangler ved salg av eiendommer, og vi tror det vi bli langt flere saker ved salg av eiendommer enn tidligere, og at langt flere kjøpere vil nå frem med sine mangelskrav.
Det er fremdeles slik at selgere vil holde tilbake opplysninger, selgere vil bagatellisere opplysninger og selgere vil fremdeles ikke forstå at det skal gis opplysninger om forhold ved eiendommen. Videre vil takstmenn fremdeles overse mangler, og det vil være mangler som takstmenn og selgere overhode ikke er kjent med. Slike skjulte mangler vil fremdeles kunne gjøres gjeldende mot selger – og nå – uten vesentlighetsbegrensningen etter den tidligere loven.
Hva skal kjøper gjøre hvis man finner en feil?
Viktigst – reklamer med en gang! (Dette kan vi ikke gjenta ofte nok)
Avhendingsloven har nå fått en «egenandel» ved feil som avdekkes etter at kjøper har overtatt eiendommen. Etter § 3-1 må kjøper selv dekke tap og kostnader opp til et samlet beløp på kr 10.000,- Finnes flere mangler – skal feilene summeres. Beløpet gjelder ikke for hver enkelt mangel.
Vår påstand er at du som kjøper har kommet i en tryggere stilling, ved at kravene til selgers opplysninger er skjerpet. Vi nevner her at takstmannens vurderinger av hva det vil koste å utbedre en mangel, bør tas på alvor.
På den andre siden kan det skape nye problemer dersom takstmannen ikke har sett omfanget av en mangel han har påpekt.
De problemstillinger som tidligere var sentrale etter den gamle loven er fremdeles aktuelle. Det vil fremdeles være uenighet om hvor risiko skal plasseres – ligger forholdet under selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt? Den nye loven stiller krav til at risikoopplysningen i salgsdokumentasjonen skal fremgå «tydelig». Dette flytter ansvaret for en rekke mangler over på selger, og dette åpner igjen for at mangelskravet kan føre frem.
Det vil fremdeles være uenigheter knyttet til hvilke mangler som er påregnelig ut fra boligens «type, alder, og synlige tilstand».
Her vil rettspraksis fra den gamle loven fremdeles være relevant.
Loven har ved lovendringen også laget nye regler for hvordan avvik mellom opplyst og faktisk areal skal vurderes. Her er det f.eks krav til minst 2 prosent arealavvik og minst avviket må være minst 1 kvadratmeter.

Jahn Waage Aurdal
Advokat | Partner
Advocator Advokatfirma AS