Redd for å kjøpe «katta i sekken»?
Kjøp og salg av bruktbolig reguleres av avhendingsloven. Loven har vært i virke i 25 år, og vi har i dag rikholdig rettspraksis som forteller oss hvor grensene går for selgers opplysningsplikt, kjøpers undersøkelsesplikt, reklamasjonstid mv.
Loven er tuftet på alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Ytelse mot ytelse – du skal få det du har betalt for.
De fleste som skal selge bolig i dag er kjent med at de har en opplysningsplikt. Likeså vet de fleste som kjøper bolig at de har en plikt til å undersøke denne. Men hva innebærer egentlig denne plikten til å opplyse og til å undersøke?
Som boligselger betyr det at du må opplyse om alle de forhold som kan ha betydning for kjøper å kjenne til. Du må opplyse om fukten i kjelleren, flaggermusene på loftet, det dårlige vanntrykket og maurkolonien som rykker inn hver eneste vår.
Som advokater ser vi stadig eksempler på at selger glemmer å gi informasjon om forhold som det kan være av stor betydning for kjøper å kjenne til. Veldig ofte ved en forglemmelse. Etter at man har bodd i samme boligen i en årrekke tenker man kanskje ikke lenger over dammen på gulvet hver gang man har dusjet, sprekken i forstøtningsmuren eller saltutslaget i garasjen, for «slik har det alltid vært».
At kjøkkenet er oppgradert, at innvendige flater er malt etter alle kunstens regler og at det er nye fliser på badet, det er imidlertid lett å huske på og blir gladelig videreformidlet.
Mitt råd er å være litt kritisk når du skal selge boligen din. Bruk egenerklæringsskjema flittig, og fyll ut alt du kan tenke deg som har betydning for kjøper å kjenne til. Ikke bruk ord som «renovert» dersom du bare har malt overflater og ikke har sett konstruksjonen bak. Har du lagt nye fliser på badegulvet uten å legge membran så opplys om dette; «badet er overflateoppusset med nye fliser på gulv».
Det er viktig å huske at du skaper forventninger hos kjøper når du videreformidler positive opplysninger. Jo mer du fremhever «modernisering», «renovering», «fornying», «nybygd», «oppgradert» osv. jo større forventninger skaper du til boligens totale tilstand.
Skjulte feil kan man aldri gardere seg helt mot, hverken som selger eller som kjøper, men ved å gi den informasjon du har om boligen er det en større sannsynlighet for å havne blant den andel av boligselgere som ikke opplever reklamasjoner og krav i etterkant av boligsalget.
Som boligkjøper har du også et ansvar. De fleste finner drømmeboligen gjennom søk på nett. Etter en visning på omlag 30 min sammen med 20-30 andre interesserte på jakt etter drømmeboligen, bestemmer du deg kanskje for å slå til. Her bør du imidlertid ta en liten ”timeout”. Hva innebærer egentlig opplysningene i salgsoppgaven for deg?
Les nøye gjennom hele salgsoppgaven – utgangspunktet er at alle opplysninger betyr noe. Byggeår kan være den viktigste opplysningen du får. Dersom salgsdokumentasjon ikke omtaler fornyelse/renovering eller lignende er bad, kjøkken, fliser, membran, drenering, tak osv. fra byggeår.
Vi ser at enkelte med noe anstrengt økonomi velger eldre boliger i lavere prisklasser når de skal kjøpe bolig. Tanken er kanskje å pusse opp litt etter litt når økonomien tillater det. Det er ikke nødvendigvis en god plan. Du bør vurdere hvilke kostnader som kan tilkomme før du legger inn bud på boligen, og vite at det er kostnader du har økonomi til å dekke.
Etter at du har kjøpt boligen har du som kjøper en undersøkelsesplikt. Du skal gjennomgå din nye bolig «slik god skikk tilsier». Dette skal du ikke sette på hold, men gjøre så raskt som mulig. Nå bør du undersøke at vannet renner til sluk på badet, at det lukter greit på loftet, at det ikke er fuktflekker i kjellerboden eller grevlinger i taket.
Dersom du skulle avdekke forhold du mener ikke er i tråd med avtalen må du huske å reklamere til selger. Avhendingsloven angir at du må «reklamere innen rimelig tid». Høyesterett uttaler i RT 2010 s 103 at «innen rimelig tid» er å avgi din reklamasjon innen 2 måneder og bare i sjeldne tilfeller vil opp mot 3 måneder være i tide. Du må med andre ord ikke samle opp, lage en liste og sende til selger månedsvis etter at taket begynte å lekke.
Til sist er det greit å minne om at ikke alle skuffelser er mangler etter loven. Vel kan det være irriterende at det 25 år gamle badet ikke tålte dusj rett på veggen eller at byggearbeidene du var orientert om settes i gang på naboeiendommen. Dette er imidlertid neppe mangler i lovens forstand.
En advokat med den rette kunnskapen vil kunne veilede deg som er kjøper og selger her. Husk at kostnaden med å søke hjelp i tide kan være liten i forhold til den risiko man kan løpe ved å vente.
Lykke til med boligsalg og boligkjøp!
Advocator Advokatfirma AS